Pertikaian dengan JMB atau MC tentang caj atau kebocoran: mahkamah atau Tribunal Pengurusan Strata?

Air meresap melalui siling anda daripada paip bersama, dan pejabat pengurusan berkata itu masalah anda. Atau badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) menuntut caj yang anda pertikaikan, atau resolusi diluluskan dalam mesyuarat yang anda tidak dimaklumkan. Kebanyakan pertikaian ini boleh dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata, forum yang direka lebih cepat dan mudah daripada mahkamah.

Perkara yang boleh didengar Tribunal

Tribunal ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (s.102). Ia mendengar tuntutan yang disenaraikan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat jika jumlah yang dipohon tidak melebihi RM250,000 atau amaun lain yang ditetapkan (s.105(1)). Senarai itu termasuk:

• pertikaian tentang pelaksanaan, atau kegagalan melaksanakan, tugas dan kuasa JMB atau MC di bawah Akta;
• pertikaian tentang kos atau pembaikan kecacatan dalam petak, bangunan atau harta bersama (tertakluk kepada peruntukan Akta Pemajuan Perumahan);
• tuntutan untuk mendapatkan caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas;
• perintah untuk memanggil mesyuarat agung, atau membatalkan prosiding atau resolusi;
• perintah untuk membatalkan pindaan undang-undang kecil atau mengubah kadar faedah bayaran lewat;
• perintah memaksa JMB atau MC memberikan maklumat atau dokumen;
• perintah tentang insurans dan persetujuan untuk mengubah harta bersama.

Tribunal tidak boleh memutuskan tuntutan yang melibatkan persoalan hak milik tanah atau kepentingan dalam tanah (s.105(3)). Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding Tribunal (s.105(2)).

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Siapa boleh memfailkan

Hanya orang berikut boleh memfailkan tuntutan: pemaju, pembeli, pemilik, JMB, MC, MC subsidiari, ejen pengurusan, atau mana-mana orang berkepentingan lain dengan kebenaran Tribunal (s.107). Tuntutan dibuat dalam borang yang ditetapkan (s.108).

Mahkamah atau Tribunal?

Sebaik sahaja tuntutan dalam bidang kuasa Tribunal difailkan di sana, isu yang sama tidak boleh dibicarakan antara pihak yang sama di mahkamah melainkan kes mahkamah dimulakan dahulu atau tuntutan Tribunal ditarik balik, ditinggalkan atau dibatalkan (s.106(1)). Mahkamah mungkin lebih sesuai jika:

• tuntutan melebihi had RM250,000;
• hak milik tanah dipertikaikan;
• pertikaian melibatkan pihak yang tidak boleh memfailkan di Tribunal; atau
• injunksi segera diperlukan.

Bagaimana pendengaran dijalankan

• Setiap pihak berhak hadir dan didengar (s.110(1)).
• Tiada pihak boleh diwakili peguam melainkan Tribunal mendapati terdapat isu undang-undang yang kompleks dan satu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk tanpanya; jika demikian, pihak lain juga boleh diwakili (s.110(2),(3)).
• Syarikat boleh diwakili pekerja sepenuh masa (s.110(4)).
• Prosiding terbuka kepada orang awam (s.111), dan Tribunal akan menilai dahulu sama ada penyelesaian boleh dicapai (s.112).

Award dan penguatkuasaan

Tribunal hendaklah membuat award tanpa kelewatan dan, jika praktikal, dalam 60 hari dari hari pertama pendengaran, dengan alasan (s.117(1),(2)). Ia boleh memerintahkan bayaran wang, pampasan, pemulangan, pembetulan undang-undang kecil, kos, dan faedah sehingga 8% setahun (Jadual Keempat, Bahagian 2).

Award adalah muktamad dan mengikat, disifatkan sebagai perintah mahkamah dan boleh dikuatkuasakan sewajarnya (s.120(1)). Pihak boleh memohon ke Mahkamah Tinggi hanya atas alasan ketidakteraturan serius yang menyebabkan ketidakadilan besar (s.121). Tidak mematuhi award ialah kesalahan, dengan denda sehingga RM250,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, dan denda harian bagi kesalahan berterusan (s.123).

Apa yang perlu saya lakukan dahulu?

1. Tulis kepada JMB atau MC menyatakan masalah dan meminta tindakan atau dokumen.
2. Ambil gambar dan rekod kecacatan atau kebocoran, dengan tarikh.
3. Simpan penyata caj dan bayaran.
4. Semak undang-undang kecil yang terpakai kepada bangunan anda.
5. Failkan tuntutan di Tribunal jika isu tidak selesai.

Contoh

Unit seorang pemilik petak rosak akibat kebocoran paip bersama. MC enggan membaikinya. Pemilik memfailkan tuntutan Tribunal untuk perintah supaya MC membaiki paip dan membayar kerosakan unit. Peguam tidak hadir. Tribunal memerintahkan pembaikan dan pampasan.

Kesilapan biasa

• Menahan bayaran caj sebagai bantahan, yang boleh membawa kepada tuntutan balas.
• Memfailkan di mahkamah dan di Tribunal atas isu yang sama.
• Tidak menyimpan rekod aduan kepada pengurusan.
• Menganggap Tribunal boleh memutuskan pertikaian hak milik tanah.

Bila perlu berjumpa peguam

Berjumpa peguam apabila tuntutan mungkin melebihi had Tribunal, melibatkan hak milik tanah, memerlukan relief segera, atau apabila anda perlu menguatkuasakan atau mencabar award. Lihat halaman litigasi sivil kami; anda juga boleh menghubungi kami.

Soalan lazim

Bolehkah saya berhenti membayar caj penyenggaraan sehingga kebocoran dibaiki?

Menahan caj berisiko. Caj boleh dituntut sebagai hutang dan faedah bayaran lewat mungkin dikenakan. Failkan tuntutan anda sendiri.

Bolehkah saya merayu terhadap award Tribunal?

Tiada rayuan am. Award hanya boleh dicabar di Mahkamah Tinggi atas ketidakteraturan serius (s.121).

Adakah had masa untuk memfailkan?

Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding Tribunal (s.105(2)), tetapi kelewatan boleh menyukarkan pembuktian.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
2. Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT): Tribunal Pengurusan Strata – tuntutan tidak melebihi RM250,000

Disemak fakta pada 18 Okt 2026