Rumah baharu saya ada kecacatan. Patutkah saya ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mahkamah?

Anda baru menerima kunci. Dalam beberapa minggu terdapat retakan pada dinding, jubin kopong, bumbung bocor dan tingkap yang tidak boleh ditutup. Pemaju lambat bertindak. Anda ada dua laluan utama: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau tindakan mahkamah.

Tempoh liabiliti kecacatan

Perjanjian jual beli menetapkan tempoh liabiliti kecacatan selepas milikan kosong, di mana pemaju mesti membaiki kecacatan yang anda laporkan secara bertulis dalam masa yang dinyatakan. Baca perjanjian anda untuk tempoh dan langkah yang dikehendaki. Laporkan setiap kecacatan secara bertulis, simpan salinan, dan ambil gambar setiap satu.

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Tribunal ditubuhkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (s.16B).

• Amaun: ia boleh memutuskan tuntutan jika jumlah award yang dipohon tidak melebihi RM50,000 (s.16M(1)). Tuntutan boleh termasuk kerugian berbangkit (s.16M(4)).
• Tuntutan lebih besar: had boleh dilampaui jika kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis (s.16O), atau anda boleh meninggalkan lebihan untuk membawa tuntutan dalam had (s.16P). Tuntutan tidak boleh dipecahkan untuk berada di bawah had (s.16Q).
• Asas: tuntutan mesti timbul daripada perjanjian jual beli antara pembeli rumah dan pemaju (s.16N(2)).
• Pengecualian: tiada tuntutan untuk mendapatkan tanah, pertikaian pusaka, muhibah atau harta intelek (s.16N(1)), atau bagi kecederaan diri atau kematian (s.16N(4)).

Tempoh 12 bulan

Tuntutan mesti dibawa tidak lewat daripada 12 bulan dari salah satu yang berikut:

• tarikh perakuan siap dan pematuhan bagi rumah atau kemudahan bersama, yang mana lebih lewat;
• tamat tempoh liabiliti kecacatan dalam perjanjian; atau
• tarikh perjanjian ditamatkan sebelum perakuan dikeluarkan (s.16N(2)).

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Bagaimana Tribunal berfungsi

• Setiap pihak boleh hadir dan didengar. Peguam tidak boleh hadir melainkan Tribunal mendapati isu undang-undang yang kompleks dan kesusahan kewangan yang teruk; jika demikian kedua-dua pihak boleh diwakili (s.16U(2)). Syarikat boleh diwakili pekerja sepenuh masa (s.16U(3)).
• Jika tuntutan difailkan di Tribunal, isu yang sama tidak boleh dibawa ke mahkamah antara pihak yang sama melainkan kes mahkamah dimulakan dahulu atau tuntutan Tribunal berakhir tanpa keputusan (s.16R).
• Award adalah muktamad dan mengikat dan disifatkan sebagai perintah Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen, boleh dikuatkuasakan sewajarnya (s.16AC).
• Tidak mematuhi award dalam tempoh yang ditetapkan ialah kesalahan, dengan denda RM10,000 hingga RM50,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya, serta denda harian bagi kesalahan berterusan (s.16AD).

Bila mahkamah lebih sesuai

Tuntutan mahkamah bagi pelanggaran kontrak mungkin lebih sesuai apabila:

• kos pembaikan dan kerugian jauh melebihi RM50,000 dan pemaju tidak bersetuju untuk Tribunal mendengarnya;
• tempoh 12 bulan telah berlalu;
• anda juga menuntut terhadap pihak lain, seperti kontraktor atau perunding; atau
• tuntutan termasuk kecederaan diri.

Tuntutan pelanggaran kontrak di mahkamah secara amnya tertakluk kepada had masa enam tahun dalam Akta Had Masa 1953 (s.6(1)(a)). Ganti rugi mengikut seksyen 74 Akta Kontrak 1950: kerugian yang timbul secara semula jadi daripada pelanggaran.

Apa yang perlu saya lakukan dahulu?

1. Senaraikan setiap kecacatan dengan gambar dan tarikh.
2. Maklumkan pemaju secara bertulis dalam tempoh liabiliti kecacatan.
3. Simpan rekod jawapan pemaju dan sebarang pembaikan.
4. Dapatkan laporan juruukur bangunan atau kontraktor dan sebut harga pembaikan jika pemaju gagal membaiki.
5. Catat tarikh akhir 12 bulan untuk tuntutan Tribunal.

Contoh

Seorang pembeli rumah melaporkan retakan dan kebocoran bumbung secara bertulis dalam tempoh liabiliti kecacatan. Pemaju tidak membaikinya. Dalam 12 bulan selepas tamat tempoh itu, pembeli memfailkan tuntutan RM40,000, kos pembaikan mengikut sebut harga kontraktor. Tribunal mengawardkan jumlah itu.

Kesilapan biasa

• Membaiki kecacatan sendiri sebelum memaklumkan pemaju.
• Melaporkan kecacatan melalui telefon sahaja.
• Terlepas tarikh akhir 12 bulan Tribunal.
• Memecahkan tuntutan besar kepada tuntutan kecil.

Bila perlu berjumpa peguam

Berjumpa peguam jika kecacatan serius atau mahal, tarikh akhir Tribunal telah berlalu, atau beberapa pihak mungkin bertanggungjawab. Lihat halaman litigasi sivil kami; anda juga boleh menghubungi kami.

Soalan lazim

Bolehkah saya ke Tribunal Pengurusan Strata sebaliknya?

Kecacatan harta bersama dalam pembangunan strata juga boleh dibangkitkan di sana, tertakluk kepada peruntukan Akta Pemajuan Perumahan. Pertikaian antara pembeli dan pemaju di bawah perjanjian biasanya dibawa ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.

Bolehkah saya menuntut kos penginapan alternatif semasa pembaikan?

Kerugian berbangkit boleh dimasukkan dalam tuntutan Tribunal (s.16M(4)). Anda mesti membuktikannya dengan dokumen.

Bagaimana jika pemaju digulung?

Tuntutan terhadap syarikat dalam likuidasi dibuat melalui pelikuidasi. Dapatkan nasihat awal.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
2. KPKT: Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) — bidang kuasa, had RM50,000, tempoh 12 bulan, pengiraan LAD
3. Akta Kontrak 1950 (Akta 136), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
4. Akta Had Masa 1953 (Akta 254), termasuk seksyen 6, Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara

Disemak fakta pada 18 Okt 2026