我的新房子有缺陷。应该去购屋者索偿仲裁庭还是上法院？

您刚拿到钥匙。几个星期内，墙壁出现裂痕、瓷砖空心、屋顶漏水，窗户也关不上。发展商迟迟不处理。您有两条主要途径：购屋者索偿仲裁庭或法院诉讼。

缺陷责任期

买卖合约规定交屋后有一段缺陷责任期，在此期间，发展商须在规定时间内维修您以书面报告的缺陷。请查阅您的合约，了解期限及所需步骤。每项缺陷都应以书面报告、保留副本并拍照。

购屋者索偿仲裁庭

仲裁庭根据《1966年房屋发展（管制与执照）法令》设立（第16B条）。

• 金额：所寻求的裁决总额不超过5万令吉的索偿，仲裁庭可以裁决（第16M(1)条）。索偿可包括间接损失（第16M(4)条）。
• 较大的索偿：若双方书面同意，可超过上限（第16O条），或您可放弃超出部分，使索偿符合上限（第16P条）。不得为符合上限而拆分索偿（第16Q条）。
• 依据：索偿必须源自购屋者与发展商之间的买卖合约（第16N(2)条）。
• 排除：不审理收回土地、遗产纠纷、商誉或知识产权的索偿（第16N(1)条），也不审理人身伤害或死亡的索偿（第16N(4)条）。

12个月期限

索偿必须在以下任何一个日期起不迟于12个月内提出：

• 房屋或公共设施的竣工及合格证书发出日期，以较迟者为准；
• 合约中缺陷责任期届满之日；或
• 合约在证书发出前被终止之日（第16N(2)条）。

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仲裁庭如何运作

• 每一方都可出席并陈述。律师不能出庭，除非仲裁庭认为涉及复杂法律问题及严重经济困难；在这种情况下双方均可由律师代表（第16U(2)条）。公司可由全职雇员代表（第16U(3)条）。
• 一旦在仲裁庭提出索偿，相同双方不能就相同争议上法院，除非法院案件较早展开，或仲裁庭索偿在未作裁决的情况下结束（第16R条）。
• 裁决是终局并具约束力的，被视为县法庭或推事庭的命令，可据此执行（第16AC条）。
• 未在规定时间内遵守裁决属于罪行，可被罚款1万至5万令吉、监禁最长两年或两者兼施，持续犯罪者另处每日罚款（第16AD条）。

何时上法院较为适合

在以下情况，以违约为由向法院提出诉讼可能较为适合：

• 维修费用及损失远超5万令吉，而发展商不同意由仲裁庭审理；
• 12个月期限已过；
• 您同时向承包商或顾问等其他各方索偿；或
• 索偿包括人身伤害。

在法院提出的违约索偿一般受《1953年时效法令》规定的六年时效限制（第6(1)(a)条）。损害赔偿依据《1950年合约法令》第74条：即因违约而自然产生的损失。

我应该先做什么？

1. 列出每项缺陷，附上照片及日期。
2. 在缺陷责任期内以书面通知发展商。
3. 记录发展商的回复及任何维修。
4. 若发展商不维修，取得建筑测量师或承包商的报告及维修报价。
5. 记下向仲裁庭索偿的12个月期限。

例子

一名购屋者在缺陷责任期内以书面报告墙壁裂痕及屋顶漏水。发展商没有维修。在该期限届满后12个月内，购屋者根据承包商的维修报价提出4万令吉的索偿。仲裁庭判给该款项。

常见错误

• 未通知发展商就自行维修缺陷。
• 只以电话报告缺陷。
• 错过仲裁庭12个月的期限。
• 把一个大额索偿拆分成数个小额索偿。

何时应咨询律师

若缺陷严重或维修费用高、仲裁庭期限已过，或可能有多方须负责，应咨询律师。请参阅我们的民事诉讼页面，也可以联系我们。

常见问题

我可以改去分层管理仲裁庭吗？

分层发展项目公共财产的缺陷也可在那里提出，但须受《房屋发展法令》相关条文规限。买家与发展商之间根据合约产生的纠纷，通常交由购屋者索偿仲裁庭处理。

维修期间我可以索取另觅住所的费用吗？

间接损失可纳入仲裁庭索偿（第16M(4)条），但您必须以文件证明。

如果发展商被清盘怎么办？

向清盘中的公司索偿须通过清盘人进行。请及早寻求意见。

资料来源与事实核查

本文的法律要点已对照以下第一手资料核查。法律可能修改；本文仅为一般资讯，并非法律意见。

1. 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令），总检察署马来西亚法律
2. 房屋及地方政府部：购屋者索偿仲裁庭（TTPR）常见问题——管辖权、5万令吉上限、12个月期限、LAD计算
3. 《1950年合约法令》（第136号法令），总检察署马来西亚法律
4. 《1953年时效法令》（第254号法令），包括第6条，总检察署马来西亚法律

事实核查日期：2026年10月18日