Penyewa keluar dengan sewa tertunggak, merosakkan unit atau meninggalkan barang. Apa yang boleh dituntut tuan rumah?

Penyewa tidak lagi menjawab panggilan. Apabila anda melawat, unit itu kosong atau separuh kosong, sewa tertunggak berbulan-bulan, dinding rosak dan beberapa perabot ditinggalkan. Anda mahu harta anda kembali dan wang anda. Bertindak dengan berhati-hati melindungi anda daripada tuntutan balas.

Mendapatkan semula premis: premis yang ditinggalkan

Menukar kunci sendiri berisiko, kerana Akta Relief Spesifik 1950 menghendaki tuan rumah menggunakan prosiding mahkamah untuk mendapatkan semula milikan daripada penghuni selepas penyewaan tamat (s.7(2)). Jika penyewa kelihatan telah pergi, Akta Distres 1951 menyediakan laluan mahkamah dalam seksyen 23.

Hakim boleh, atas permohonan tuan rumah, membenarkan bailif masuk dan mengambil milikan jika:

• premis disewakan pada sewa penuh atau sewa tidak kurang daripada tiga perempat nilai tahunan;
• sewa tertunggak tidak kurang daripada dua bulan; dan
• penyewa telah meninggalkan milikan dan tidak meninggalkan harta yang mencukupi untuk mendapatkan tunggakan melalui distres (s.23(1)).

Bailif masuk dan menampal notis bahawa milikan akan diserahkan kepada tuan rumah melainkan, dalam sepuluh hari, Hakim memerintahkan sebaliknya atas permohonan orang yang berkepentingan. Jika tiada sesiapa memohon dalam sepuluh hari, bailif memberi milikan kepada tuan rumah dan penyewaan dianggap tamat (s.23(2)). Jika ada yang memohon, Hakim membuat perintah yang adil (s.23(3)).

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Menuntut tunggakan dan kerosakan

Perjanjian sewa ialah kontrak. Apabila ia dilanggar, pihak yang tidak bersalah berhak kepada pampasan bagi kerugian yang timbul secara semula jadi dalam perjalanan biasa akibat pelanggaran, atau yang diketahui pihak-pihak semasa berkontrak mungkin berlaku (Akta Kontrak 1950, s.74(1)). Kerugian jauh dan tidak langsung tidak boleh dituntut (s.74(2)).

Tuntutan lazim:

• sewa tidak dibayar sehingga akhir penyewaan atau tarikh milikan diperoleh semula;
• bil utiliti tidak dibayar jika penyewa bertanggungjawab;
• kos pembaikan bagi kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa;
• kerugian lain yang diperuntukkan dalam perjanjian.

Deposit

Kebanyakan perjanjian membenarkan tuan rumah menggunakan deposit bagi tunggakan dan kerosakan. Simpan akaun yang jelas menunjukkan cara ia digunakan dan baki yang dituntut.

Membuktikan kerugian

• Inventori semasa masuk dan gambar pada permulaan penyewaan.
• Gambar dan video semasa mendapatkan semula unit.
• Sebut harga dan resit pembaikan.
• Lejar sewa dan penyata bank.
• Salinan surat tuntutan yang dihantar kepada penyewa.

Barang yang ditinggalkan

Tiada peraturan mudah yang membenarkan tuan rumah melupuskan barang penyewa. Jika anda menggunakan prosedur seksyen 23, bangkitkan isu barang itu kepada mahkamah. Jika tidak, senaraikan dan ambil gambar barang, tulis kepada penyewa memberi masa munasabah untuk mengambilnya, dan dapatkan nasihat sebelum melupuskan.

Mahkamah mana?

Jumlah yang dituntut menentukan sama ada tuntutan dibawa ke Mahkamah Majistret, Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi. Tuntutan yang lebih kecil mungkin sesuai untuk prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret.

Apa yang perlu saya lakukan dahulu?

1. Jangan tukar kunci atau lupuskan barang tanpa perintah mahkamah atau nasihat.
2. Ambil gambar dan video premis secara terperinci.
3. Hantar surat tuntutan ke alamat terakhir dan e-mel penyewa yang diketahui.
4. Mohon di bawah seksyen 23 jika penyewa telah meninggalkan premis.
5. Kumpul dokumen: perjanjian, inventori, rekod sewa, sebut harga pembaikan.

Contoh

Seorang penyewa berhenti membayar sewa dan menghilangkan diri, meninggalkan sofa rosak dan pintu yang rosak. Tuan rumah memohon di bawah seksyen 23. Bailif menampal notis, tiada sesiapa memohon dalam sepuluh hari, dan tuan rumah mendapat semula milikan. Tuan rumah kemudian menyaman bagi tunggakan tiga bulan dan kos pembaikan, dengan mengambil kira deposit.

Kesilapan biasa

• Memecah masuk atau menukar kunci tanpa perintah mahkamah.
• Membuang barang penyewa.
• Tiada inventori semasa masuk untuk dibandingkan.
• Menuntut kos penuh pengubahsuaian dan bukannya pembaikan.

Bila perlu berjumpa peguam

Berjumpa peguam sebelum memasuki premis yang ditinggalkan atau melupuskan barang, dan apabila tunggakan atau kerosakan besar. Lihat halaman litigasi sivil kami; anda juga boleh menghubungi kami.

Soalan lazim

Bolehkah saya menyimpan keseluruhan deposit?

Hanya setakat yang dibenarkan perjanjian dan diwajarkan oleh tunggakan dan kerosakan. Simpan akaun dan pulangkan baki.

Bagaimana jika saya tidak dapat mencari penyewa untuk menyampaikan tuntutan?

Mahkamah boleh membenarkan penyampaian ganti dengan cara lain jika penyampaian kediri tidak dapat dilakukan. Lihat artikel kami tentang penyampaian ganti.

Berapa lama masa untuk menyaman bagi sewa?

Tindakan untuk mendapatkan tunggakan sewa tertakluk kepada peruntukan had masa sendiri dalam Akta Had Masa 1953. Bertindak segera dan dapatkan nasihat.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. Akta Tahan Sita 1951 (Akta 255), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
2. Akta Kontrak 1950 (Akta 136), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
3. Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
4. Akta Mahkamah Rendah 1948 (Akta 92), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
5. Pejabat Ketua Pendaftar Mahkamah Persekutuan: panduan Tuntutan Kecil (Aturan 93, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012)

Disemak fakta pada 18 Okt 2026