租客欠租、损坏单位或遗下物品后离开，房东可以索偿什么？

租客不再接电话。您前往查看时，单位已空或半空，租金拖欠了好几个月，墙壁受损，还留下一些家具。您想收回物业并取回欠款。谨慎行事可保护您免受反索偿。

收回物业：被弃置的物业

自行换锁有风险，因为《1950年特定济助法令》规定租约结束后，房东须通过法院诉讼向占用人收回管有权（第7(2)条）。若租客看来已经离开，《1951年扣押法令》第23条提供了一条法院途径。

在以下情况下，法官可应房东申请，授权执达官进入并接管物业：

• 物业以全额租金或不少于年值四分之三的租金出租；
• 租金拖欠不少于两个月；以及
• 租客已弃置物业，且没有留下足够的财物可供扣押以追讨欠租（第23(1)条）。

执达官进入物业并张贴通知，说明除非在十天内有关人士向法官申请并获另行命令，否则将把管有权交给房东。若十天内无人申请，执达官便把物业交给房东，租约被视为终止（第23(2)条）。若有人申请，法官会作出公平的命令（第23(3)条）。

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追讨欠租及损坏赔偿

租约是一份合约。违约时，无过错的一方有权就违约在通常情况下自然产生的损失，或双方订约时已知可能产生的损失获得赔偿（《1950年合约法令》第74(1)条）。间接及过于遥远的损失不能追讨（第74(2)条）。

常见索偿包括：

• 直至租约结束或收回物业之日的未付租金；
• 若由租客负责，则包括未付水电费；
• 超出正常损耗的损坏的维修费用；
• 租约中规定的其他损失。

押金

大多数租约允许房东以押金抵扣欠租及损坏。请清楚记账，列明押金如何抵用及所索偿的余额。

证明损失

• 租约开始时的入住清单及照片。
• 收回单位时拍摄的照片及录影。
• 维修的报价单及收据。
• 租金记录及银行结单。
• 寄给租客的追讨信副本。

遗留的物品

法律并没有简单规则允许房东处置租客的物品。若您采用第23条程序，应把物品问题提交法院处理。否则，请列出物品并拍照，以书面给予租客合理时间取回，处置前先寻求意见。

哪一个法院？

索偿金额决定案件交由县法庭、推事庭还是高等法院审理。较小的索偿可能适合在县法庭采用小额索偿程序。

我应该先做什么？

1. 没有法院命令或意见前，不要换锁或处置物品。
2. 详细拍摄物业的照片及录影。
3. 向租客最后已知的地址及电邮发出追讨信。
4. 若租客已弃置物业，根据第23条提出申请。
5. 收集文件：租约、清单、租金记录、维修报价。

例子

一名租客停止交租后消失，留下一张破沙发及损坏的门。房东根据第23条提出申请。执达官张贴通知，十天内无人申请，房东收回物业。房东随后就三个月欠租及维修费用提出诉讼，并扣除押金。

常见错误

• 没有法院命令就破门或换锁。
• 丢弃租客的物品。
• 没有入住清单可作比较。
• 索取全面装修的费用，而不是维修费用。

何时应咨询律师

在进入被弃置的物业或处置物品之前，以及欠租或损坏金额较大时，应咨询律师。请参阅我们的民事诉讼页面，也可以联系我们。

常见问题

我可以没收全部押金吗？

只能在租约允许、且欠租及损坏足以支持的范围内。请记账并退还余额。

找不到租客送达诉讼文件怎么办？

若无法亲身送达，法院可准许以其他方式进行替代送达。请参阅我们关于替代送达的文章。

追讨租金有多久时间？

追讨欠租的诉讼受《1953年时效法令》中的专门时效条文规管。请及早行动并寻求意见。

资料来源与事实核查

本文的法律要点已对照以下第一手资料核查。法律可能修改；本文仅为一般资讯，并非法律意见。

1. 《1951年扣押法令》（第255号法令），总检察署马来西亚法律
2. 《1950年合约法令》（第136号法令），总检察署马来西亚法律
3. 《1950年特定济助法令》（第137号法令），总检察署马来西亚法律
4. 《1948年下级法院法令》（第92号法令），总检察署马来西亚法律
5. 联邦法院总注册官办公室：小额索偿指南（《2012年法庭规则》第93号令）

事实核查日期：2026年10月18日