Tuan rumah memperoleh waran distres bagi sewa tertunggak. Bagaimana ia berfungsi, dan bolehkah saya mencabarnya?

Seorang bailif tiba di kedai atau rumah anda dengan waran mahkamah dan mula menyenaraikan perabot dan peralatan anda. Tuan rumah berkata anda berhutang sewa. Ini ialah distres: proses yang diselia mahkamah yang membenarkan tuan rumah merampas dan menjual barang penyewa untuk mendapatkan tunggakan sewa. Ia mempunyai peraturan ketat, dan penyewa mempunyai hak.

Distres hanya melalui Akta

Di bawah seksyen 4 Akta Distres 1951, tiada tuan rumah boleh menahan barang bagi sewa kecuali mengikut cara yang diperuntukkan Akta. Tuan rumah yang sekadar mengambil barang anda tanpa waran bertindak menyalahi undang-undang. Akta tidak terpakai kepada sewa yang kena dibayar kepada Kerajaan (s.3).

Permohonan tuan rumah

Tuan rumah, atau ejen yang diberi kuasa secara bertulis, boleh memohon secara ex parte (tanpa notis kepada anda) kepada Hakim atau Pendaftar untuk waran distres bagi mendapatkan sewa yang kena dibayar bagi tempoh tidak melebihi dua belas bulan genap penyewaan sejurus sebelum permohonan (s.5(1)). Tunggakan boleh didistres selepas penyewaan tamat, dengan syarat penyewa masih menduduki premis atau barang penyewa masih berada di premis (s.5(3)).

Apa yang boleh dirampas bailif

Waran mengarahkan bailif menahan harta alih yang ditemui di premis, mencukupi apabila dijual untuk menampung sewa yang dinyatakan dan kos (s.7). Tetapi di bawah seksyen 8, yang berikut tidak boleh dirampas:

• barang yang sedang digunakan di tangan seseorang pada masa itu;
• alat dan perkakas yang tidak digunakan, jika harta lain mencukupi;
• pakaian dan tempat tidur yang perlu bagi penyewa dan keluarganya;
• barang yang dipegang penyewa untuk dibawa, dikerjakan atau diuruskan dalam perdagangan atau perniagaan biasa penyewa, contohnya barang pelanggan yang dihantar untuk dibaiki;
• barang milik tetamu di rumah penginapan;
• barang dalam jagaan undang-undang;
• harta Kerajaan dan awam tertentu yang diisytiharkan dikecualikan.

Notis sebelum jualan

Sejurus selepas rampasan, bailif mesti membuat inventori dan anggaran nilai dan memberi penyewa notis dengan salinannya, menyatakan jumlah yang kena dibayar dan bahawa barang akan dijual pada masa dan tempat yang dinyatakan, tidak kurang daripada enam hari dari notis, melainkan penyewa membayar dalam lima hari atau memperoleh perintah yang menghalang jualan (s.9(1)).

Ada soalan tentang situasi anda sendiri? Tanya di WhatsApp

Mencabar waran

Penyewa boleh memohon kepada Hakim untuk melepaskan atau menggantung pelaksanaan waran, atau melepaskan mana-mana bahagian harta yang dirampas (s.16). Hakim boleh mengendalikan perkara itu secara ringkas dan boleh menolak permohonan, melepaskan waran, melepaskan harta, mengarahkan isu dibicarakan dan menggantung waran sementara itu, atau membuat perintah lain yang adil (s.17).

Alasan mungkin termasuk sewa tidak terhutang atau dipertikaikan, jumlahnya salah, tempohnya melebihi dua belas bulan, harta yang dikecualikan telah dirampas, atau barang milik orang lain.

Penyewa kecil dan pemondok

Jika barang yang dirampas milik penyewa kecil atau pemondok, Akta membenarkan mereka memohon pelepasan, penggantungan atau pembebasan harta mereka, tertakluk kepada syarat dalam seksyen 10 hingga 15.

Apa yang perlu saya lakukan dahulu?

1. Baca waran dan notis dengan teliti, catat jumlah dan tarikh jualan.
2. Semak tempoh: adakah tuntutan melebihi dua belas bulan?
3. Senaraikan barang dikecualikan yang dirampas, dan barang milik orang lain.
4. Kumpul bukti bayaran dan apa-apa pertikaian tentang sewa.
5. Mohon ke mahkamah dengan cepat, sebelum tarikh jualan, jika anda mempertikaikan waran.

Contoh

Seorang bailif merampas mesin jahit dan pakaian pelanggan seorang tukang jahit di bawah waran bagi sewa enam bulan. Peguam tukang jahit itu memohon di bawah seksyen 16, menegaskan bahawa pakaian pelanggan ialah barang yang dipegang dalam perjalanan perniagaan dan dikecualikan di bawah seksyen 8(d), dan sebahagian sewa telah dibayar. Hakim melepaskan pakaian itu dan mengarahkan isu dibicarakan tentang jumlah yang terhutang.

Kesilapan biasa

• Mengabaikan notis sehingga barang dijual.
• Menyorok atau memindahkan barang, yang boleh mewujudkan liabiliti lanjut.
• Tidak memberitahu bailif bahawa barang tertentu milik pihak ketiga.
• Menganggap waran tidak boleh dicabar kerana ia dikeluarkan mahkamah.

Bila perlu berjumpa peguam

Berjumpa peguam sebaik sahaja waran dilaksanakan, supaya apa-apa cabaran difailkan sebelum jualan. Lihat halaman litigasi sivil kami; anda juga boleh menghubungi kami.

Soalan lazim

Bolehkah tuan rumah juga mengusir saya dengan waran distres?

Tidak. Waran distres adalah untuk merampas barang bagi mendapatkan sewa. Mendapatkan semula milikan premis memerlukan prosiding mahkamah berasingan.

Bolehkah saya menghentikan jualan dengan membayar?

Ya. Notis memberi anda tempoh untuk membayar jumlah yang kena dibayar; bayaran menamatkan proses bagi jumlah itu.

Saya tuan rumah. Bolehkah saya merampas barang selepas penyewa keluar?

Hanya jika syarat dalam seksyen 5(3) dipenuhi, dan hanya dengan waran. Jika penyewa telah meninggalkan premis, lihat prosedur premis yang ditinggalkan dalam seksyen 23.

Sumber & semakan fakta

Perkara undang-undang dalam artikel ini telah disemak dengan sumber primer di bawah. Undang-undang boleh berubah; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

1. Akta Tahan Sita 1951 (Akta 255), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
2. Akta Mahkamah Rendah 1948 (Akta 92), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara
3. Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137), Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara

Disemak fakta pada 18 Okt 2026