Soalan tentang pertikaian hartanah dan penyewaan di Malaysia: tuan rumah dan penyewa, deposit, kecacatan rumah, pemaju dan isu strata.
Perjanjian sewa biasanya menentukan bila deposit mesti dipulangkan dan apa yang boleh dipotong, seperti sewa tertunggak, utiliti dan kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa. Dokumentasikan keadaan rumah semasa masuk dan keluar, minta akaun terperinci secara bertulis, hantar surat tuntutan, kemudian tuntut: tuntutan kecil bagi RM5,000 atau kurang, atau Mahkamah Majistret bagi jumlah lebih.
Dalam bangunan strata, laporkan kebocoran antara tingkat kepada badan pengurusan (JMB atau MC), yang mempunyai prosedur untuk memeriksa dan menentukan puncanya; pertikaian boleh dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata bagi tuntutan tidak melebihi RM250,000. Bagi rumah bertanah, tuntutan biasanya atas kacau ganggu atau kecuaian di mahkamah. Ambil gambar kerosakan, simpan sebut harga pembaikan, dan tulis kepada jiran sebelum meningkatkan tindakan.
Jangan tukar kunci, potong utiliti atau alihkan barang penyewa. Di bawah Akta Relief Spesifik 1950, tuan rumah mesti mendapatkan semula milikan melalui prosiding mahkamah. Semak perjanjian sewa, hantar notis bertulis, kemudian failkan tuntutan untuk milikan dan tunggakan. Perintah mahkamah dilaksanakan oleh bailif mahkamah. Simpan rekod setiap bayaran dan mesej.
Bagi rumah yang dijual di bawah perjanjian jual beli berkanun, pemaju yang lewat menyerahkan milikan kosong biasanya mesti membayar LAD. Formula KPKT ialah hari lewat × harga belian × 10% ÷ 365. Di Semenanjung Malaysia dan Labuan, pembeli rumah boleh menuntut di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (sehingga RM50,000), secara amnya dalam 12 bulan dari CCC.
Secara amnya tidak. Jika premis disewakan di bawah penyewaan dan penyewaan telah tamat tetapi penghuni terus tinggal, seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 menyatakan tuan rumah tidak boleh mendapatkan semula milikan selain melalui prosiding mahkamah. Orang yang dihalau daripada harta tak alih tanpa kerelaan dan bukan mengikut proses undang-undang boleh menyaman untuk mendapatkan semula milikan di bawah seksyen 8(1), tanpa mengira hak milik. Mahkamah juga boleh memberikan injunksi segera, dan anda boleh menuntut ganti rugi bagi kerugian akibat pengusiran atau perampasan barang yang menyalahi undang-undang.
Tuan rumah boleh memohon secara ex parte kepada Hakim atau Pendaftar untuk waran distres bagi mendapatkan sewa sehingga dua belas bulan genap sejurus sebelum permohonan (Akta Distres 1951, s.5). Bailif kemudian merampas harta alih di premis, tetapi harta tertentu dikecualikan, termasuk barang yang sedang digunakan, pakaian dan tempat tidur yang perlu, dan barang yang dipegang untuk perniagaan penyewa (s.8). Penyewa mesti menerima inventori dan notis; barang tidak boleh dijual sekurang-kurangnya enam hari (s.9). Penyewa boleh memohon kepada Hakim untuk melepaskan atau menggantung waran atau melepaskan harta (s.16).
Jika penyewa telah meninggalkan premis dengan sekurang-kurangnya dua bulan sewa tidak dibayar dan tiada harta mencukupi untuk didistres, Hakim boleh membenarkan bailif masuk dan mengambil milikan; jika tiada sesiapa memohon dalam sepuluh hari selepas notis ditampal, tuan rumah diberi milikan dan penyewaan dianggap tamat (Akta Distres 1951, s.23). Tuan rumah kemudian boleh menyaman bagi tunggakan dan kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa sebagai pampasan bagi pelanggaran (Akta Kontrak 1950, s.74), dengan mengambil kira deposit yang digunakan di bawah perjanjian sewa. Jangan sekadar membuang barang yang ditinggalkan.
Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan yang disenaraikan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat Akta Pengurusan Strata 2013, termasuk pertikaian tentang tugas JMB atau MC, kecacatan harta bersama, tuntutan caj dan sumbangan kumpulan wang penjelas, serta cabaran terhadap mesyuarat dan resolusi, jika jumlah award yang dipohon tidak melebihi RM250,000 (s.105(1)). Ia tidak boleh memutuskan hak milik tanah (s.105(3)). Peguam secara amnya tidak boleh hadir (s.110(2)). Award adalah muktamad dan mengikat serta boleh dikuatkuasakan sebagai perintah mahkamah (s.120), dan tidak mematuhinya ialah kesalahan (s.123).
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah boleh mendengar tuntutan pembeli rumah terhadap pemaju perumahan berlesen berdasarkan perjanjian jual beli jika award yang dipohon tidak melebihi RM50,000 (Akta 118, s.16M(1)), atau lebih jika kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis (s.16O). Tuntutan mesti difailkan dalam 12 bulan dari perakuan siap dan pematuhan, tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau penamatan perjanjian (s.16N(2)). Peguam secara amnya tidak hadir (s.16U(2)). Award adalah muktamad dan boleh dikuatkuasakan sebagai perintah Mahkamah Majistret atau Sesyen (s.16AC), dan tidak mematuhinya ialah kesalahan (s.16AD). Tuntutan lebih besar dibawa ke mahkamah.
Berbincang dengan kami dalam Bahasa Malaysia, English atau 中文. Jangan hantar dokumen sulit sehingga kami mengesahkan kami boleh bertindak untuk anda.
